недвижимость для постоянного места жительства (Hauptwohnsitz)
недвижимость для временного проживания — дача/загородный дом (Zweitwohnsitz)
недвижимость, сдаваемая в аренду туристам (touristische Nutzung)
К какой категории относится каждый конкретный объект недвижимости, решают местные власти.
Каждая категория подразумевает определенные правила и ограничения для покупателей и собственников недвижимости. Поэтому очень важно выбрать жилье именно той формы владения, которая вам подходит.
Внимание, наличие недвижимости и прописки типа Zweitwohnsitz или touristische Nutzung не позволяет ни купить автомобиль, ни открыть счет.
Недвижимость можно приобрести в полную или долевую собственность. Например, два человека могут вместе приобрести помещение, при этом возникает так называемое «партнерство по собственности». При этом люди необязательно должны быть супругами или родственниками.
Покупка квартиры или таунхаусас юридической точки зрения также является приобретением доли здания. Какая доля здания приходится на каждую квартиру, можно уточнить в Земельном кадастре или Выписке из Земельного кадастра.
Почти любую недвижимость в Австрии можно приобрести, если оформлять покупку на юридическое лицо, зарегистрированное в этой стране, причём не менее 51 % этого юр. лица должно принадлежать гражданам или другим юр. лицам ЕС.
Что касается покупки на физическое лицо не гражданами Европейского Союза, то здесь все вопросы продажи недвижимости иностранцам решают местные власти, поэтому в каждой федеральной земле и даже в каждом муниципалитете могут действовать свои правила.
Если Вы имеете или планируете получить ВНЖ в Австрии, то это дает возможность приобрести жилье на частное лицо во многих регионах, кроме Тироля и Форарльберга. Обладатели студенческого ВНЖ , как правило, могут приобрести жилье для собственного проживания в той местности, где они учатся. Студенческая виза D не дает такого права. В любом случае потребуется разрешение специальной Земельной комиссии. Она заседает 1-2 раза в полгода и принимает решение индивидуально. Юрист, который оформляет договор купли-продажи готовит все документы для данной комиссии.
Итого: Для покупки недвижимости в Вене на физлицо негражданам ЕС нужно иметь австрийский ВНЖ. Другой вариант — покупка на юридическое лицо. Иных вариантов нет.
Этапы покупки недвижимости
После выбора объекта недвижимости покупатель с помощью риелтора и юриста приступает к оформлению сделки. Для юридического оформления сделки требуется минимум 3 месяца. Процесс внесения собственника в кадастр занимает от месяца до шести месяцев в зависимости от федеральной земли. Существуют несколько этапов покупки:
- Письменное или устное соглашение о покупке (Kaufanbot).
- Внесение задатка (иногда не требуется). Деньги перечисляются на счет эскроу. Это специальный счет, который открывает юрист или нотариус. На него зачисляются деньги. После завершения всех процедур по покупке - день получает продавец или застройщик.
- Регистрация юридического лица (если необходимо). Во многих регионах Австрии приобрести недвижимость можно только на компанию. Срок регистрации фирмы — от 7 до 14 рабочих дней.
- Получение разрешения на покупку недвижимости. Если покупатель не является гражданином страны ЕС, при приобретении недвижимости почти в любом регионе Австрии ему потребуется разрешение территориальной комиссии (Grundverkehrsbehörde) местного муниципалитета. При этом неважно, является он физическим или юридическим лицом. Чтобы получить это разрешение, понадобятся 6–8 недель.
- Оформление и подписание окончательного договора купли-продажи, перевод оставшейся суммы. Договор подписывается продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и регистрируется в налоговом управлении (Fiskalverwaltung).
- Регистрация права собственности в земельном кадастре (Grundbuch).
Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Австрии
Регистрациясв поземельной книге - 1,1% от суммы
Услуги юриста около - 3% (+ НДС 20 %)
Комиссия риелтора - 3% (+ НДС 20 %)
Налог на передачу прав собственности - 3,5%
Никаких более ежемесячных/квартальных/годовых и прочих налогов нет.