Покупка недвижимости в Венгрии

Вопросы о Венгрии: туризм, образование, работа, бизнес,
вопросы ВНЖ, ПМЖ, гражданства.
Аватара пользователя
Антон
Обратиться по никнейму

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Антон » 14 фев 2014, 13:01

Дешевая недвижимость - старая. Большие затраты по реконструкции.
Новая недвижимость дороже, но из-за цены ее потом трудно продать, а доход от аренды будет минимальным.
Страна бедная, народ бедный - рынок недвижимости гнилой.

Belikov Anton
Обратиться по никнейму
Модератор 1h2.ru
Модератор 1h2.ru
Сообщения: 2018
Зарегистрирован: 13 янв 2014, 19:35
Благодарил (а): 87 раз
Поблагодарили: 183 раза

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Belikov Anton » 15 фев 2014, 02:35

Я поэтому и удивился сабжу. Скорее всего, рекламный трюк риэлтеров РБК-недвижимости.

Аватара пользователя
Гость
Обратиться по никнейму

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Гость » 16 фев 2014, 20:36

Недвижку в Венгрии купить не сложно, только продать за свою цену будет очень сложно.

Аватара пользователя
Diss
Обратиться по никнейму
Бывалый 1h2.ru
Сообщения: 320
Зарегистрирован: 07 фев 2014, 22:29
Благодарил (а): 78 раз
Поблагодарили: 16 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Diss » 25 фев 2014, 03:15

Любая недвижимость в Европе, как и в России это бизнес вчерашнего дня, забудьте, ничего как 5-10 лет назад уже не заработаете. Опсайт для падения в центральном регионе России огромен, в Европе, особенно в восточной ее части, еще не отыграл вниз. Можно ловить только моржу на сделках купли продажи, если любите работать риэлтором. Имхо.

Аватара пользователя
АААА
Обратиться по никнейму

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение АААА » 25 фев 2014, 20:38

Diss писал(а):Любая недвижимость в Европе, как и в России это бизнес вчерашнего дня, забудьте, ничего как 5-10 лет назад уже не заработаете. Опсайт для падения в центральном регионе России огромен, в Европе, особенно в восточной ее части, еще не отыграл вниз. Можно ловить только моржу на сделках купли продажи, если любите работать риэлтором. Имхо.

Бредовые мысли!

Аватара пользователя
Diss
Обратиться по никнейму
Бывалый 1h2.ru
Сообщения: 320
Зарегистрирован: 07 фев 2014, 22:29
Благодарил (а): 78 раз
Поблагодарили: 16 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Diss » 25 фев 2014, 20:40

АААА писал(а):Бредовые мысли!

Зря вы так, я по собственному опыту говорю, и у друзей не больно большие сейчас успехи.

Аватара пользователя
Roza-Luxembuorg
Обратиться по никнейму
Эксперт 1h2.ru
Сообщения: 781
Зарегистрирован: 29 янв 2014, 01:14
Благодарил (а): 18 раз
Поблагодарили: 1537 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Roza-Luxembuorg » 25 фев 2014, 23:46

Diss писал(а):Любая недвижимость в Европе, как и в России это бизнес вчерашнего дня, забудьте, ничего как 5-10 лет назад уже не заработаете. Опсайт для падения в центральном регионе России огромен, в Европе, особенно в восточной ее части, еще не отыграл вниз. Можно ловить только моржу на сделках купли продажи, если любите работать риэлтором. Имхо.

Это справедливо, если вы купите квартиру в Болгарии за 20 000 Евро или замок во Франции за 500 000 - 20 000 000 Евро - вы будете получать чистый убыток.
Всё зависит от недвижимости, суммы вложений и целей.
Если цели долгосрочные, то не всё так плохо.
Усреднённая доходность от недвижимости без использования кредитных средств в ЕС: 3-8% годовых. Банковский депозит даёт меньшую доходность даже в РФ.
При использовании кредитных средств доходность в период выплаты кредита (10-15-20 лет) будет немного ниже или такая же (при большем сроке кредитования). После - 9-25% годовых на вложенный номинальный капитал (без учёта дисконтирования и инфляции).
Как вам такая пенсия?
Скажу больше: более 10 лет назад мною был приобретен объект доходной недвижимости в ЕС с использованием ипотеки в размере 65% от стоимости. Ипотека выплачена за счёт дохода. Сейчас номинальная доходность на вложенный мною капитал составляем 23,6% годовых (в сегодняшних ценах). И это гарантированная доходность с многолетним контрактом с управляющей компанией. А рыночная сегодняшняя рыночная стоимость (несмотря на "кризис") составляет 125-140% от тогдашней стоимости.

Аватара пользователя
Diss
Обратиться по никнейму
Бывалый 1h2.ru
Сообщения: 320
Зарегистрирован: 07 фев 2014, 22:29
Благодарил (а): 78 раз
Поблагодарили: 16 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Diss » 26 фев 2014, 13:43

Roza-Luxembuorg писал(а):Усреднённая доходность от недвижимости без использования кредитных средств в ЕС: 3-8% годовых. Банковский депозит даёт меньшую доходность даже в РФ.

Роза, процентные ставки депозитам в банках РФ Вы немного недооценили. Средняя рублевая процентная ставка 10% годовых и выше. Можно найти 13%. Валютная 5-6 %. Если раскидать вклады в разные банки по 650-700 тыс.руб. Ваш вклад будет покрывать обязательное страхования вкладов физических лиц, которое действует практически во всех кредитных учреждениях на территории РФ (страховку 700 тыс.руб., в случае банкротства банка, выплатит Агентство по страхованию вкладов (АСВ).
Roza-Luxembuorg писал(а):При использовании кредитных средств доходность в период выплаты кредита (10-15-20 лет) будет немного ниже или такая же (при большем сроке кредитования). После - 9-25% годовых на вложенный номинальный капитал (без учёта дисконтирования и инфляции).

Если рассматривать РФ, то процентные ставки за кредит (ипотеку) сейчас и в ближайшие несколько лет будут значительно выше доходности от роста стоимости жилья или доходности от сдачу его в аренду.
Если брать вторичный рынок жилой недвижимости, в Санкт-Петербурге и Москве усредненная стоимость за 2013 год выросла всего на 2%.
По новостройкам рост доходности также сильно упал, что обусловлено массовой застройкой в крупных городах. Доходность от роста навряд ли будет составлять больше 5% годовых. Чтобы подкрепить свои слова, расскажу о новой услуге на российском рынке недвижимости. Застройщик (правда пока только единицы) начали гарантировать обратный выкуп квартир у дольщиков после завершения строительства объекта. Инвестор (физическое лицо) имеет право продать ее обратно застройщику через 3 года с момента подписания договора долевого участия и ему будут возвращены вложенные деньги плюс 13,5%, то есть 4,5% годовых.
Roza-Luxembuorg писал(а):Как вам такая пенсия?

Касательно рынка недвижимости в Европе, это отдельная тема. По рассказам моих друзей, те из них кто купили недвижимость в Испании, Чехии, Болгарии, уже потеряли. Стоимость на приобретенные ими объекты за пару лет не выроста, а снизилась примерно на 10%.
Roza-Luxembuorg писал(а):Скажу больше: более 10 лет назад мною был приобретен объект доходной недвижимости в ЕС с использованием ипотеки в размере 65% от стоимости. Ипотека выплачена за счёт дохода. Сейчас номинальная доходность на вложенный мною капитал составляем 23,6% годовых (в сегодняшних ценах). И это гарантированная доходность с многолетним контрактом с управляющей компанией. А рыночная сегодняшняя рыночная стоимость (несмотря на "кризис") составляет 125-140% от тогдашней стоимости.

Очень буду благодарен если поделитесь более подробно Вашим личным опытом.

Добавлено спустя 8 минут 17 секунд:
Хочу добавить, что я написал про российский рынок, а тема про недвижимость Венгрии.

Аватара пользователя
HunMow
Обратиться по никнейму
VIP
Сообщения: 1880
Зарегистрирован: 13 янв 2014, 19:45
Благодарил (а): 136 раз
Поблагодарили: 235 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение HunMow » 26 фев 2014, 14:24

Roza-Luxembuorg писал(а):Скажу больше: более 10 лет назад мною был приобретен объект доходной недвижимости в ЕС с использованием ипотеки в размере 65% от стоимости. Ипотека выплачена за счёт дохода. Сейчас номинальная доходность на вложенный мною капитал составляем 23,6% годовых (в сегодняшних ценах). И это гарантированная доходность с многолетним контрактом с управляющей компанией


Будет очень познавательно узнать подробности. Если не сложно разверните. Спасибо.
Ватник и раб Путина.
Пишу исключительно махнув стекломоя. Серьезно расценивать не стоит.

Аватара пользователя
Roza-Luxembuorg
Обратиться по никнейму
Эксперт 1h2.ru
Сообщения: 781
Зарегистрирован: 29 янв 2014, 01:14
Благодарил (а): 18 раз
Поблагодарили: 1537 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Roza-Luxembuorg » 26 фев 2014, 16:10

Diss писал(а):Роза, процентные ставки депозитам в банках РФ Вы немного недооценили. Средняя рублевая процентная ставка 10% годовых и выше. Можно найти 13%. Валютная 5-6 %.

1. Мной указана доходность в ЕС: 3-8% годовых, вы пишете - 5-6% в банках РФ, что сопоставимо.
2. Доходность в рублях 10% - это около 0% в Евро. Не забывайте какие риски обесценения у рубля. За последний год рубль обесценился более чем на 10% (хоть по валютному курсу, хоть по уровню фактической инфляции).
3. Интересно, как вы будете размещать в российских банках сумму порядка 500 000 Евро по 10% годовых в рублях, бегая по 70-и банкам, чтобы попасть под страховку в 700 тыс.руб. Вы найдете вообще столько адекватных банков с такой доходностью? 10% и выше платят порядка 10-и банков, и вы ещё набегаетесь по всяким подворотням, чтобы найти их офисы.
4. Если есть только 100 000 - 200 000 свободных Евро, то бессмысленно вообще задумываться о доходе от зарубежной недвижимости!
Diss писал(а):Касательно рынка недвижимости в Европе, это отдельная тема. По рассказам моих друзей, те из них кто купили недвижимость в Испании, Чехии, Болгарии, уже потеряли. Стоимость на приобретенные ими объекты за пару лет не выроста, а снизилась примерно на 10%.

5. Недвижимость, как правило долгосрочное вложение. Я пишу о своём вложении, сделанном более 10 лет назад.
А на текущие колебания цен не стоит обращать большого внимания при стабильном рентном доходе.
6. В Болгарии доходная недвижимость есть разве что в Софии.
А ваши друзья, судя по вашему перечню из 3-х стран, повелись на рекламу, т.е. купили то, что усиленно рекламируется и продвигается на российском рынке зарубежной недвижимости и предлагается в красивых картонных сумочках с блестящими верёвочками на выставках зарубежной недвижимости.
А хорошие инвестиционные возможности не нуждаются в рекламе, напротив, найти их - это труд!
7. Российским рынком недвижимости не интересуюсь, поэтому не буду комментировать.
8. Кстати, в банках Европы страховой лимит не 15 000 Евро (700 000 / 49), как в России, а 100 000 Евро, а в некоторых странах и вовсе не установлен, т.е. вся сумма депозита покрывается страховкой.
9. Как вы правильно заметили, ипотека в России дорогая, она уничтожает эффективность приобретения доходной недвижимости. В Европе при низких ставках кредитное плечо дает свой эффект.
Diss писал(а):Очень буду благодарен если поделитесь более подробно Вашим личным опытом.

10. Чем тут делиться? Не бросаться на то, что усиленно рекламируется (это главный признак того, что скоро это будет никому ненужным). Следует независимо мыслить, и просчитывать. Я для этого использую собственную финансовую модель, применимую к любым инвестициям, а не только к недвижимости.
11. Кстати, в Венгрии, в частности в Будапеште, вполне возможно найти приемлемые объекты доходной недвижимости. При сопоставимых ставках аренды в других столицах Восточной Европы (Прага, Варшава и др.) цены ниже, что увеличивает доходность.

Аватара пользователя
HunMow
Обратиться по никнейму
VIP
Сообщения: 1880
Зарегистрирован: 13 янв 2014, 19:45
Благодарил (а): 136 раз
Поблагодарили: 235 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение HunMow » 26 фев 2014, 17:32

Roza-Luxembuorg писал(а):Кстати, в Венгрии, в частности в Будапеште, вполне возможно найти приемлемые объекты доходной недвижимости.


Роза, я правильно понимаю, что мы говорим о коммерческой недвижимости? Или же все таки о жилье?
Ватник и раб Путина.
Пишу исключительно махнув стекломоя. Серьезно расценивать не стоит.

Аватара пользователя
Roza-Luxembuorg
Обратиться по никнейму
Эксперт 1h2.ru
Сообщения: 781
Зарегистрирован: 29 янв 2014, 01:14
Благодарил (а): 18 раз
Поблагодарили: 1537 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Roza-Luxembuorg » 27 фев 2014, 00:35

HunMow писал(а):Роза, я правильно понимаю, что мы говорим о коммерческой недвижимости? Или же все таки о жилье?

1. О доходной недвижимости, в данном случае именно о коммерческой.
2. Если говорить о жилой недвижимости, то она тоже даёт доход.
Но если купить квартиру в Болгарии (на море), то кому и на какой срок её сдавать, и как, т.е. кто это будет делать и какие затраты будут?
Жилая недвижимость превращается в доходную (не всегда) в крупных городах. Если вы там живёте и можете сами заниматься сдачей и прочими сопутствующими вопросами, то и одна квартира принесёт вам доход, пусть и небольшой. В ином случае - это рисковое вложение.
3. Говоря о массовых "рынках" недвижимости (Болгария, Испания)... Не стоит делать то, что делают многие - это уже завершающий этап пирамиды...
Справедливо не только на рынке недвижимости, но и, к примеру, и на более интересном нам "рынке" паспортов... :)
Кстати, это неплохо описывается математически, и можно предсказать с приемлемой степенью вероятности точку насыщения и точку повышенного риск для входа... Но не буду отягощать вольный форум непонятным...

Аватара пользователя
HunMow
Обратиться по никнейму
VIP
Сообщения: 1880
Зарегистрирован: 13 янв 2014, 19:45
Благодарил (а): 136 раз
Поблагодарили: 235 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение HunMow » 27 фев 2014, 02:33

Roza-Luxembuorg писал(а):Кстати, это неплохо описывается математически, и можно предсказать с приемлемой степенью вероятности точку насыщения и точку повышенного риск для входа...


Кстати, весьма скоро будет достаточно много недооцененного жилья с хорошим дисконтом.
Пару месяцев и можно лететь в Киев.
Ватник и раб Путина.
Пишу исключительно махнув стекломоя. Серьезно расценивать не стоит.

Аватара пользователя
Roza-Luxembuorg
Обратиться по никнейму
Эксперт 1h2.ru
Сообщения: 781
Зарегистрирован: 29 янв 2014, 01:14
Благодарил (а): 18 раз
Поблагодарили: 1537 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение Roza-Luxembuorg » 27 фев 2014, 02:39

HunMow писал(а):Кстати, весьма скоро будет достаточно много недооцененного жилья с хорошим дисконтом.
Пару месяцев и можно лететь в Киев.

Уж лучше в Бангкок. Там тоже регулярно революции происходят, а климат помягче и фрукты разнообразнее. :)

Аватара пользователя
HunMow
Обратиться по никнейму
VIP
Сообщения: 1880
Зарегистрирован: 13 янв 2014, 19:45
Благодарил (а): 136 раз
Поблагодарили: 235 раз

Re: Покупка недвижимости в Венгрии

Сообщение HunMow » 27 фев 2014, 02:51

Roza-Luxembuorg писал(а):Уж лучше в Бангкок.


не думаю. ИМХО Украину сейчас тряхнет так сильно, что мало не покажется.
Поживем увидим.
Ватник и раб Путина.
Пишу исключительно махнув стекломоя. Серьезно расценивать не стоит.

Быстрый ответ


Этот вопрос предназначен для предотвращения автоматической отправки форм спам-ботами.
Смайлики
:roll: :pardon: :jokingly: :unknown: :D :) ;) :( :lol: :eek: :shock: :? 8-) :P
Ещё смайлики…